مقدمة:
يرجع سِر اختلاف المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري عن المسطرة العادية إلى خصوصية العقار المعني بالتحفيظ أو الوضع القانوني المرتبط به، حيث يتم الأخذ بعين الاعتبار الظروف الخاصة لمجموعة من الحالات، مما يتطلب إجراءات إضافية.
ومن بين هذه الظروف الخاصة المرتبطة بالعقار المعني بالتحفيظ نجد:
طبيعة العقار: حيث أن لها خصائص قانونية خاصة مثل العقارات الجماعية أو الواقعة داخل مناطق تحديد إداري.
الحقوق العينية: وجود الحقوق العينية الأخرى مثل حق الإنتفاع أو الرهن.
النزاعات: وجود نزاعات على العقار أو على حدوده.
التحفيظ الجماعي للأملاك القروية:
يعد التحفيظ الجماعي للأملاك القروية إجراء قانوني خاص يقوم على تسجيل ملكية العقارات القروية بطريقة جماعية في السجل العقاري، وذلك بهدف تنظيم و تعميم التحفيظ العقاري في المناطق القروية ويتميز هذا النوع من التحفيظ بالبساطة والسرعة وكذلك بكونها مسطرة اختيارية و مجانية إلا في حالة التعرض حيث يتعين على المتعرض أداء الواجبات القضائية وحقوق المرافعة.
مراحل التحفيظ الجماعي للأملاك القروية:
مرحلة الأشغال التحضيرية:
تحديد واختيار المناطق القروية التي ستشملها أشغال التحفيظ الجماعي من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، بالاضافة الى إنجاز ورقة تقنية وتصميم للمنطقة القروية موضوع التحفيظ.
ويشارك في هذه العملية كل من مديرية المسح العقاري، مديرية اللوجستيك والشؤون العامة، مديرية المحافظة العقارية، وزارة الداخلية و المجلس الجماعي.
مرحلة نشر قرار تحديد منطقة التحفيظ الجماعي:
تتميز هذه المرحلة بإعداد قرار الوزير وتوقيعه من طرف وزير الفلاحة والصيد البحري والتنمية القروية والمياه والغابات، ثم نشر هذا القرار الوزاري بالجريدة الرسمية وكذلك تعليقه لدى السلطة المحلية والسلطة القضائية والجماعة القروية التي تدخل فيها الأملاك القروية المراد تحفيظها بشكل جماعي في دائرة نفوذها.
مرحلة التواصل والتحسيس لفائدة العموم:
يتم في هذه المرحلة إطلاق مجموعة من حمالات التواصل والتحسيس لفائدة العموم بواسطة ملصقات إشهارية وتوزيع المطويات، إطلاق حملات تحسيسية على الإذاعة وعقد اجتماعات مع الجماعة والسلطة المحلية.
مرحلة البحث التجزيئي لمنطقة التحفيظ الجماعي.
.png "البحث التجزيئي لمنطقة التحفيظ.")
يجب في هذه المرحلة التعرف على كل قطع الأرضية الغير المحفظة وكذلك التي في طور التحفيظ ولم يقع تحديدها، كما يتم غرس الأنصاب على حدود القطع الأرضية المعنية بعملية التحفيظ الجماعي.
القيام بعملية المسح وانجاز اللائحة الجزئية والتصميم الجزئي وإحداث التصاميم العقارية لكل قطعة على حدة.
مرحلة البحث القانوني حول المِلك القروي:
تعد هذه المرحلة ضرورية وذلك تجنبا لأي مشاكل في عملية التحفيظ الجماعي للأملاك القروية من خلال:
- الإدلاء بالعقود والسندات المبينة لتملكهم.
- استدعاء المستفيدين من عملية البحث التجزيئي.
- إنجاز شهادات الملك عند الاقتضاء.
- ملء المطبوع الخاص بإدراج مطلب التحفيظ وتضمين بياناته بالقائمة التجزيئية.
مرحلة نشر إعلان حول التحفيظ الجماعي لأملاك القروية:
في هذه المرحلة و داخل أجل سنة واحدة من نشر قرار الوزير بإحداث وتحديث منطقة للتحفيظ الجماعي بالجريدة الرسمية، يتولى المحافِظ على الأملاك العقارية إدراج مطلب التحفيظ وتحيين اللائحة التجزيئية و يقوم بإيداع البيان والتصميم تجزيئية بمقر السلطة المحلية.
وسيتم نشر الإعلان بإيداع بالجريدة الرسمية وتعليقه لدى السلطة المحلية والقضائية.
يمكن أن تمتد هذه الفترة المذكورة أعلاه، المحدد في سنة واحدة، حول أجل نشر قرار الوزير، إلى 6 أشهر إضافية، على الأكثر، في حال اقتضت الحاجة والضرورة.
مرحلة تحديد منطقة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية:
تتكفل مصلحة المسح العقاري بوضع برنامج التحديد للملك القروي المراد تحفيظه بشكل جماعي، ثم تقوم هذه المصلحة بارسال هذا البرنامج الى مصلحة المحافظة العقارية.
يتم تبليغ السلطة المحلية والقضائية بالبرنامج التحديد المذكور بشهر على الأقل قبل تاريخ انطلاق عملية التحديد مع استدعاء جميع الأطراف المتدخلين في هذه المسطرة:
- أصحاب طلب التحفيظ.
- السلطة المحلية.
- المستفيدون من الحقوق العينية…
يمكن أن تنطلق عملية تحديد منطقة للتحفيظ الجماعي للأملاك القروية رغم غياب طالبي التحفيظ أو بعضهم، إلا أنه لا يكون صحيحا إلا بعد الموافقة و الإمضاء عليه لاحقا من طرفهم ( طالبي التحفيظ ).
.png "مصلحة المسح العقاري.")
مرحلة إنجاز محاضر التحديد والتصاميم العقارية:
تتكفل مصلحة المسح العقاري أيضا في هذه المرحلة بتوجيه جميع محاضر التحديد والتصاميم إلى المحافظة العقارية وذلك بعد المراقبة التقنية لمختلف الوثائق الهندسية.
مرحلة نشر الإعلان عن اختتام عملية التحديد.
بعد أن تتوصل المحافظة العقارية بالمحاضر التحديد والتصاميم يقوم المحافِظ على الأملاك العقارية بإعداد إعلان على اختتام أشغال تحديد من أجل توجيهه ونشره في الجريدة الرسمية، ومن أجل التعليق لدى السلطة القضائية والمحلية.
التموقع النهائي لعقارات منطقة التحفيظ الجماعي:
في هذه المرحلة يجب التأكد من عدم تواجد المِلك المراد تحفيظه داخل وعاء عقار مُحَفظ مسبقا أو يتقاطع مع وعاء عقاري اخر مجاور له أو الأملاك العامة للدولة، الاملاك المحددة تحديدا إداريا مصادقة عليه أو عقار منزوعة ملكيته.
.png "التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.")
التدخل في مسطرة التحفيظ الجماعي:
التعرض في مسطرة التحفيظ العقاري:
هو عبارة عن إدعاء الحق على عقار في طور التحفيظ، إما أمام المحافِظ على الأملاك العقارية أو أمام المهندس الطبوغرافي اثناء عملية التحديد، حيث يمكن للمتعرِض أن يتدخل في مسطرة التحفيظ في الحالات التالية:
- المنازعة في ملكِية العقار موضوع مطلب التحفيظ أو بشأن حدوده.
- المنازعة في حق وقع الإعلان عنه.
- الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيتم تأسيسه.
إيداع ملف مطلب التحفيظ:
يمكن لأي شخص اكتسب أو له حق في عقار في طور التحفيظ أن يقوم هو الآخر بإيداع ملف مطلب التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84، وأن يقوم بطلب نشره بالجريدة الرسمية بواسطة خلاصة إصلاحية طبقا لمقتضيات الفصل 83، ويوجه إعلان من أجل التعليق إلى كل من رئيس المحكمة الإبتدائية و إلى السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار موضوع التحفيظ داخل دائرة نفوذهم.
مرحلة اتخاذ القرار النهائي حول التحفيظ الجماعي:
قرار بالتحفيظ الجماعي للمِلك القروي:
يتخذ المحافِظ قرارا بتحفيظ العقار المعني عند استيفاء جميع المراحل المذكورة أعلاه، وبعد أن يتأكد من إنجاز جميع الإجراءات المقررة قانونا، ومن شرعية الطلب وتوفر الحجج والوثائق الدالة وكذلك عدم ظهور أي تعرض، خلال المدة المحددة بعد النشر في الجريدة الرسمية، حيث يقوم المحافظ بتأسيس رسم عقاري خاص بالمِلك القروي موضوع التحفيظ الجماعي.
قرار برفض التحفيظ الجماعي للمِلك القروي:
يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية، أن يتخذ قرارا بإلغاء تحفيظ العقار في أحد الحالات التالية:
- غياب صاحب طلب التحفيظ أو من ينوب عنه أثناء القيام بعملية التحديد.
- تعذر إنجاز عملية التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع حول المِلك.
- عدم قيام صاحب طلب التحفيظ بالإجراءات الضرورية لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بالإنذار من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.
قرار بإلغاء التحفيظ الجماعي للمِلك القروي:
يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية، قرار إلغاء طلب التحفيظ في أحد الحالات التالية:
- عدم وجود حجج كافية.
- عدم شرعية طلب التحفيظ.
قرار بإحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة.
يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرارا بإحالة ملف مطلب التحفيظ بالإضافة إلى الوثائق المتعلقة به على المحكمة الابتدائية في حالة كان هناك تعرض أو مجموعة من التعرضات على التحفيظ الجماعي للمِلك القروي.
خاتمة:
تسعى مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية بالمغرب إلى تنظيم الملكية العقارية وذلك بتحديد حدودها بدقة وتسجيلها بالسجل العقاري، مما يهدف إلى تطوير المناطق القروية وذلك بتنميتها و تشجيع الإستثمار فيها و المحافظة على الأراضي الفلاحية وكذلك تسهيل عملية الإراثة والبيع والشراء.
و للوصول إلى هذه الأهداف يجب أن تكون إرادة جماعية من طرف سكان المنطقة الفلاحية بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية، وكذلك وجود وثائق تثبت ملكية العقارات الموجودة في هذه المنطقة القروية و أهم شيء أن تكون خالية من النزاعات الكبيرة حول الملكية من أجل تسهيل سير مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.