مقدمة:
تنقسم مسطرة التحفيظ العقاري إلى قسمين المسطرة العادية و المسطرة الخاصة ويتميز كل قسم عن الآخر، وكلاهما عبارة عن مجموعة من الإجراءات التي يجب اتباعها من أجل تسجيل ملكية عقار في السجل العقاري، وتبدأ هذه الإجراءات بتقديم طلب التحفيظ من طرف المعني بالأمر وتنتهي بإصدار الشهادة العقارية التي تثبت الملكية.
لمعرفة المزيد حول المحافظة العقارية بالمغرب اضغطوا الرابط الثالي:
.png "امسطرة للتحفيظ العقاري.")
المسطرة العادية للتحفيظ العقاري بالمغرب.
تتكفل المسطرة العادية للتحفيظ العقاري فقط على العقارات التي لا تخضع لأنظمة قانونية خاصة، وهي مجموعة من الإجراءات القانونية العادية التي تتميز بالسرعة و البساطة وبتكلفة أقل و المتمثلة في مايلي:
إيداع طلب التحفيظ العقاري:
من له الحق في تقديم طلب التحفيظ العقاري؟
✅ يقوم بتقديم طلب التحفيظ كل من المالك أو الشريك في الملك أو المتمتع بالحقوق العينية التالية: الحق الانتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس.
✅ كما يحق للمتمتع بالارتفاقات العقارية مثل الدائن بعد حلول أجل الدين من تقديم طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه.
✅ وكذلك يمكن للنائب الشرعي عن المحجوز او نائب شرعي للقاصر بتقديم طلب التحفيظ.
كيف يتم التأكد من موقع العقار المراد تحفيظه؟
يتم معرفة الموقع التقريبي للعقار بناء على المعلومات المدلى بها من طرف صاحب طلب التحفيظ وما تتضمنه التصاميم والخرائط الطبوغرافية المتوفرة وكذلك العقود والوثائق المثبتة للتملك.
متى يتم تسليم استدعاء لطالب التحفيظ؟
يتسلم صاحب طلب التحفيظ استدعاء يتضمن وقت وتاريخ إجراء عملية التحديد بعد دراسة الطلب وتأشير عليه و استخلاص واجبات المحافظة العقارية.
نشر وتعليق خلاصة مطلب التحفيظ:
بعد قبول طلب التحفيظ و التأشير عليه، يتم نشر خلاصة مطلب التحفيظ في الجريد الرسمية ويتم تعليقها متضمنة تاريخ إجراء عملية التحديد بمقر كل من المحكمة الابتدائية والمجلس الجماعي والسلطة المحلية التابع لها العقار المراد تحفيظه داخل دائرة نفوذهم.
عمليات التحديد العقاري:
.png "عملية التحديد العقاري.")
ما هي عملية التحديد العقاري؟
عملية التحديد هي مرحلة من مراحل المسطرة العادية للتحفيظ العقاري بالمغرب، و تتميز بتهديد حدود العقار على أرض واقع مع رسم خريطة تفصيلية له، من أجل توثيقه بشكل دقيق في السجل العقاري.
من يقوم بعملية التحديد العقاري؟
إن عملية التحديد العقاري تقع على عاتق مهندس مساح طبوغرافي محلف أو تقني طبوغرافي محلف تابعين إلى مصلحة المسح العقاري.
كيف تتم عملية التحديد العقاري؟
✅ عند الأجل المحدد للقيام ب عملية التحديد العقاري، يحضر طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أو الاطراف المعنية، ويقوم المكلف بانجاز عملية التحديد بتحرير محضر التحديد ويقوم بالتوقيع عليه بمعية طالب تحفيظ وكل الأطراف المعنية.
✅ كما يرفق هذا المحضر بالتصميم المؤقت للتحديد مع الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف المعنية عند الاقتضاء، وترسل هذه الوثائق الى مصلحة المحافظة العقارية التابع لها العقار موضوع التحديد.
عملية المسح وإنجاز التصميم العقاري:
.png "عملية المسح العقاري.")
ما هي عملية المسح وانجاز التصميم العقاري؟
ان عملية المسح وانجاز تصميم العقاري تعد هي الأخرى مرحلة من مراحل المسطرة العادية للتحفيظ العقاري بالمغرب، وتهدف إلى ضبط موقع وحدود الملك و وعائه العقاري بالإضافة إلى مشتملاته بشكل دقيق وربطه بالشبكة الجيوذيزية، بهدف إنجاز التصميم العقاري النهائي للمِلك المراد تحفيظه.
ما هو المسح العقاري؟
المسح العقاري هي عملية تهدف الى تحديد حدود العقار بدقة على أرض الواقع وذلك بقياس الأبعاد والزوايا بين مجموعة من النقط المرجعية للعقار مع ربطها بنظام إحداثيات الشبكة الجيوذيزية.
ما هو التصميم العقاري؟
التصميم العقاري عبارة عن وثيقة تبين حدود العقار ومساحته ومشتملاته بدقة وهو ثمرة لعملية المسح العقاري، حيث تنقل المعلومات التي تم جمعها على أرض الواقع إلى رسم هندسي يسمى بالتصميم العقاري.
نشر إعلان عن انتهاء عملية التحديد العقاري:
✅ بعد الانتهاء من عملية التحديد وإنجاز التصميم العقاري، وإرسال هذا الأخير إلى مصلحة المحافظة العقارية التابع لها المِلك موضوع التحفيظ، يتم نشر إعلان عن انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية، ويتم توجيهه ايضا الى رئيس المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم من أجل تعليقه للعموم.
✅ تحدد مدة زمنية في شهرين، تبدأ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء عملية التحديد العقاري بالجريدة الرسمية لمن أراد أن يقوم بالتعرض عن عملية تحفيظ العقار موضوع الحديث.
التأكد من التموقع النهائي للعقار:
بعد مرور المدة الزمنية المحددة في شهرين من يوم نشر الإعلان عن عملية التحديد العقاري بالجريدة الرسمية، و قبل أن يتخذ المحافظ قرار نهائي حول تحفيظ العقار، تبدأ مرحلة اخرى وهي عملية التأكد من عدم دخول الملك المراد تحفيظه داخل وعاء لعقار آخر محفظ أو مع وعاء عقار مجاور أو لملك سبق أن خضع لمسطرة تطهير أخرى من غير التحفيظ مثل:
- 👈 الأملاك العامة للدولة.
- 👈 الأملاك موضوع تحديد إداري.
- 👈 عقار منزوعة ملكيتها.
القرار النهائي للمحافظ حول عملية التحفيظ:
.png "القرار المحافِظ حول عملية التحفيظ.")
بعد المرور من مراحل المسطرة العادية للتحفيظ العقاري المذكورة أعلاه ومباشرة بعد مرحلة التأكد من التموقع النهائي للعقار، يرجع الأمر إلى المحافِظ من أجل اتخاذ القرار النهائي حول عملية التحفيظ، ويكون هذا القرار على أحد الأشكال الثلاثة التالية:
قرار المحافِظ بتحفيظ العقار.
يتخذ المحافظ قرارا بتحفيظ العقار المعني عند استيفاء جميع المراحل المذكورة أعلاه، وبعد أن يتأكد من إنجاز جميع الإجراءات المقررة قانونا، ومن شرعية الطلب وتوفر الحجج والوثائق الدالة وكذلك عدم ظهور أي تعرض، خلال المدة المحددة بعد النشر في الجريدة الرسمية، حيث يقوم المحافظ بتأسيس رسم عقاري خاص بالمِلك موضوع التحفيظ.
قرار المحافِظ برفض أو إلغاء التحفيظ.
✅ يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية، أن يتخذ قرارا بإلغاء تحفيظ العقار في أحد الحالات التالية:
- 👈 غياب صاحب طلب التحفيظ أو من ينوب عنه أثناء القيام بعملية التحديد، او عدم قيامه بما يلزم لانجاز هذه العملية، دون تقديم عذر مقبول يبرر غيابه عن عملية التحديد داخل اجل شهر بعد توصله بالإنذار.
- 👈 تعذر إنجاز عملية التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع حول المِلك.
- 👈 عدم قيام صاحب طلب التحفيظ بالإجراءات الضرورية لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بالإنذار من طرف المحافظ على الأملاك العقارية.
✅ يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية، قرار رفض طلب التحفيظ في احد الحالات التالية:
- 👈 عدم وجود حجج كافية.
- 👈 عدم شرعية طلب التحفيظ.
قرار المحافِظ بإحالة ملف التحفيظ على المحكمة.
يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرارا بإحالة ملف مطلب التحفيظ بالإضافة إلى الوثائق المتعلقة به على المحكمة الابتدائية في حالة كان هناك تعرض على تحفيظ المِلك.
التدخل في مسطرة التحفيظ:
يمكن لأي شخص ادعى أو إكتسب حقا خاضعا للاشهار على عقار في طور مراحل التحفيظ، أن يقوم بالتعرض أو أن يقوم بإيداع الوثائق اللازمة لذلك، لدى المحافظة العقارية.
التعرض في مسطرة التحفيظ العقاري.
✅ التعرض في مسطرة التحفيظ العقاري هو عبارة عن إدعاء الحق على عقار في طور التحفيظ، إما أمام المحافِظ على الأملاك العقارية أو أمام المهندس الطبوغرافي اثناء عملية التحديد، حيث يمكن للمتعرِض أن يتدخل في مسطرة التحفيظ في الحالات التالية:
- 👈 المنازعة في ملكِية العقار موضوع مطلب التحفيظ أو بشأن حدوده.
- 👈 المنازعة في حق وقع الإعلان عنه.
- 👈 الادعاء باستحقاق حق عيني قابل للتقييد بالرسم العقاري الذي سيتم تأسيسه.
✅ يتم قبول التعرضات من بداية إيداع مطلب التحفيظ إلى غاية أجل قبول هذا الطلب وبعد انتهاء الأجل المحدد في شهرين الذي يبدأ من يوم نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية،كما يمكن قبول التعرض امام المحافِظ على الأملاك العقارية خارج هذه الآجال المذكورة، في بعض الحالات الاستثنائية.
إيداع مطلب التحفيظ لعقار في طور التحفيظ.
✅ يمكن لأي شخص اكتسب أو له حق في عقار في طور التحفيظ أن يقوم هو الآخر بإيداع ملف مطلب التحفيظ طبقا لمقتضيات الفصل 84، وأن يقوم بطلب نشره بالجريدة الرسمية بواسطة خلاصة إصلاحية طبقا لمقتضيات الفصل 83، ويوجه اعلان من أجل التعليق الى كل من رئيس المحكمة الابتدائية و إلى السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار موضوع التحفيظ داخل دائرة نفوذهم.
✅ وفي حالة تم الإعلان عن إنتهاء تحديد الطلب الثاني بعد أن سبق نشر المطلب الأول بالجريدة الرسمية، فإنه يعاد نشره من جديد ويتم اعلانه الى الرئيس المحكمة الابتدائية وممثل السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي من أجل تعليقه.
المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري بالمغرب.
✅ تختلف المساطر الخاصة لتحفيظ العقاري عن المسطرة العادية بسبب خصوصية العقار المعني بالتحفيظ أو الوضع القانوني المرتبط به حيث يتم الأخذ بعين الاعتبار الظروف الخاصة لمجموعة من الحالات، مما يتطلب إجراءات إضافية، ومن بين أنواع هذه المساطر الخاصة نجد:
مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.
✅ تجدون تفاصيل كل هذه المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري بالمغرب بالرابط التالي للمدونة:
- 👈 مسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.
- 👈 المسطرة الخاصة لتحفيظ بدون إشهار.
- 👈 المسطرة الخاصة لتحفيظ مع إشهار.
- 👈 ضم الأراضي الفلاحية.